Le palais de Dioclétien n’est pas un décor : c’est un quartier vivant où des habitants louent encore aujourd’hui des appartements construits sur les fondations d’un palais impérial romain du IVe siècle. Pour comprendre ce que signifie réellement vivre — et louer — dans ce périmètre classé au patrimoine mondial de l’UNESCO, nous avons interrogé Petra Grubišić, propriétaire d’un appartement à l’intérieur des murs du palais depuis 8 ans.
Petra Grubišić
Propriétaire d'un appartement dans le palais de Dioclétien
Loue un appartement de deux chambres au cœur du palais de Dioclétien depuis 2018, dans un immeuble dont la structure remonte en partie à l'Antiquité tardive. Ancienne guide touristique à Split, aujourd'hui reconvertie à plein temps dans la gestion locative. Environ 500 séjours accueillis depuis ses débuts.
L’entretien aborde les contraintes patrimoniales imposées par le statut UNESCO, la réglementation croate sur la location courte durée à Split, la gestion quotidienne des flux de croisiéristes, et ce que tout locataire devrait savoir avant de réserver un appartement dans ce périmètre historique. Pour situer ce quartier dans votre séjour, consultez notre page dédiée à Split.
Petra, comment devient-on propriétaire d’un appartement dans un site classé UNESCO ?
Julien Aubry : Petra, vous louez un appartement à l'intérieur même du palais de Dioclétien. Comment en êtes-vous arrivée là, et qu'est-ce qui rend ce bien différent d'un appartement classique à Split ?
Petra Grubišić : L'appartement appartenait à ma grand-mère. Elle y a vécu toute sa vie, dans un immeuble qui borde une des ruelles secondaires près de la Porte de fer. Quand j'ai hérité du bien en 2017, j'ai dû choisir : le vendre, y vivre moi-même, ou le rénover pour de la location touristique. J'ai travaillé plusieurs années comme guide dans la vieille ville, donc je connaissais déjà très bien le site et son fonctionnement. J'ai choisi la troisième option.Ce qui rend ce bien différent, c’est d’abord la structure elle-même. Les murs extérieurs de mon immeuble intègrent des blocs de pierre calcaire posés à l’époque de la construction du palais, autour de l’an 300. Les étages supérieurs ont été ajoutés au fil des siècles, notamment à l’époque médiévale puis vénitienne. Quand on ouvre certains murs pour des travaux électriques, on découvre parfois des éléments qui datent de plusieurs époques superposées. Ce n’est pas une image marketing, c’est la réalité de la construction.
La deuxième différence, c’est le statut juridique du bien. Comme il se situe dans le périmètre du monument classé UNESCO depuis 1979, toute intervention sur la structure est soumise à l’autorisation du conservatoire régional du patrimoine, en plus des autorisations municipales classiques. Cela change complètement la manière de gérer une rénovation, un entretien courant, et même une simple location.
Les contraintes UNESCO : ce qui est interdit, ce qui est encadré
Julien : Concrètement, quelles sont les contraintes imposées par le classement UNESCO sur votre gestion du bien au quotidien ?
Petra Grubišić : La première contrainte concerne les travaux visibles depuis l'extérieur. Je ne peux pas changer une fenêtre, repeindre une façade ou modifier un volet sans déposer une demande auprès du conservatoire. Pour un simple remplacement de fenêtre en bois abîmée par l'humidité, j'ai attendu 4 mois d'autorisation en 2021. Le matériau et la teinte doivent respecter des normes strictes — impossible d'installer du double vitrage en PVC blanc standard, par exemple.Deuxième contrainte : les horaires et niveaux sonores. La vieille ville applique une réglementation acoustique renforcée, notamment autour du Peristyle et des zones à forte concentration de bars. En tant que propriétaire, je dois inclure dans le règlement intérieur de mon appartement des consignes claires sur le bruit après 22h — c’est une obligation qui découle indirectement des règles municipales de préservation du site.
Troisième contrainte, moins connue : l’accès véhicule. Le palais est une zone strictement piétonne depuis des décennies, avec des bornes automatiques qui bloquent l’entrée aux voitures non autorisées. Cela signifie que je ne peux offrir aucune solution de stationnement à mes locataires à l’intérieur des murs — c’est un choix qui a été fait pour préserver la structure du site, où les pavés et fondations ne supporteraient de toute façon pas un trafic automobile régulier.
Quatrième point : l’entretien courant est plus coûteux. La climatisation, par exemple, nécessite des unités extérieures discrètes et positionnées selon des règles précises pour ne pas dénaturer les façades visibles depuis les ruelles historiques. J’ai dû faire intervenir un installateur spécialisé, plus cher qu’un installateur classique, pour respecter ces contraintes.
Il y a aussi une contrainte moins visible mais tout aussi contraignante : les fouilles archéologiques préventives. Si un propriétaire souhaite creuser sous le niveau du sol existant — pour installer une nouvelle salle de bain en sous-sol, par exemple — la loi croate impose une supervision archéologique systématique. Un voisin de mon immeuble a dû suspendre des travaux pendant six semaines en 2022 après la découverte de fragments de mosaïque romaine sous le plancher de sa cuisine. Ces éléments ont ensuite dû être documentés, photographiés et, dans certains cas, laissés visibles derrière une plaque de verre plutôt que recouverts. C’est fascinant d’un point de vue patrimonial, mais c’est un risque financier et calendaire réel pour tout propriétaire qui envisage une rénovation en profondeur.
La réglementation croate sur la location courte durée à Split
Julien : Split a beaucoup évolué ces dernières années sur la réglementation des locations touristiques. Que doivent savoir les propriétaires — et les voyageurs — sur ce cadre légal ?
Petra Grubišić : Depuis plusieurs années, tout logement destiné à la location touristique à Split doit être enregistré auprès de l'office du tourisme (Turistička zajednica) et obtenir une catégorisation officielle — le nombre d'étoiles que vous voyez parfois affiché sur les annonces. Sans ce numéro d'enregistrement, la location est illégale, et les amendes pour les propriétaires en infraction ont été considérablement renforcées.La ville a aussi introduit des restrictions spécifiques dans le centre historique. Il existe désormais des zones où le nombre de nouvelles licences de location touristique est plafonné, précisément pour éviter que la vieille ville ne devienne un espace entièrement voué au tourisme, au détriment des habitants permanents. J’ai obtenu ma licence avant l’introduction de ces quotas, ce qui me place dans une situation plus favorable que les nouveaux propriétaires qui voudraient s’installer aujourd’hui dans le palais.
Pour les voyageurs, ce cadre a une conséquence directe : vérifiez toujours que l’annonce mentionne un numéro d’enregistrement officiel (souvent affiché sous la forme d’un code alphanumérique). C’est un gage de légalité, mais aussi souvent de sérieux — les propriétaires en règle ont généralement investi davantage dans leur bien. Je recommande d’ailleurs de consulter notre guide sur la réglementation de la location courte durée en Croatie pour comprendre l’ensemble du dispositif, car les règles varient sensiblement d’une ville à l’autre.
La taxe de séjour (turistička pristojba) est également obligatoire et généralement collectée directement par le propriétaire ou par la plateforme de réservation. Elle est modeste — quelques euros par nuit et par personne — mais elle finance en partie l’entretien du site historique lui-même.
Il y a enfin un point que peu de voyageurs anticipent : l’obligation d’enregistrement de chaque personne hébergée. À l’arrivée, je dois systématiquement transmettre les données d’identité de mes locataires (passeport ou carte d’identité) au système national eVisitor, dans les 24 heures. C’est une formalité administrative pour moi, mais elle explique pourquoi certains propriétaires demandent une copie de vos documents avant même votre arrivée, ou vous font remplir un formulaire dès la remise des clés. Ce n’est pas de la curiosité, c’est une obligation légale qui s’applique à tout hébergement touristique en Croatie, dans le palais comme ailleurs.
Gérer les flux de croisiéristes et le tourisme de masse
Julien : Split accueille des dizaines de milliers de croisiéristes chaque saison, qui affluent directement dans le palais. Comment gérez-vous cette réalité en tant que propriétaire résidente ?
Petra Grubišić : C'est probablement le sujet qui revient le plus souvent dans les questions de mes locataires avant leur arrivée. Les jours de forte affluence de croisière, le Peristyle et les ruelles principales peuvent être extrêmement denses entre 9h et 17h — parfois difficiles à traverser avec des bagages ou une poussette. Je communique systématiquement le calendrier approximatif des arrivées de bateaux à mes locataires, pour qu'ils puissent organiser leurs déplacements en conséquence.Ce que beaucoup ignorent, c’est que cette affluence est très concentrée dans le temps et dans l’espace. Dès 18h, quand les bateaux repartent ou que les groupes retournent à quai, la vieille ville change complètement d’atmosphère. Le soir, mon quartier retrouve son caractère résidentiel — les habitants sortent, les enfants jouent dans les cours, les cafés se remplissent d’une clientèle locale plutôt que de touristes de passage. Je conseille systématiquement à mes locataires de profiter des heures matinales (avant 9h) et des soirées pour découvrir le palais dans son authenticité.
Il y a aussi un aspect pratique : les jours de forte croisière, certains commerces de proximité (boulangeries, petites épiceries) peuvent avoir des files d’attente. J’indique toujours à mes locataires deux ou trois adresses alternatives, moins connues, à quelques rues du parcours touristique principal.
Sur le plan personnel, en tant que résidente, la gestion de cette affluence a un coût réel — bruit, encombrement, usure des espaces communs. C’est un sujet de débat constant entre habitants du palais, mais la réalité économique de Split repose largement sur ce tourisme, y compris pour financer l’entretien du monument lui-même. Pour les voyageurs qui cherchent à l’inverse le calme et l’espace, louer une maison de vacances sur la Côte d’Émeraude en France offre un contraste complet avec la densité touristique du palais en haute saison.
Un dernier conseil pratique sur ce sujet : je recommande à mes locataires d’éviter de programmer leur propre check-in ou check-out pendant les pics d’affluence de croisière, généralement entre 10h et 14h. Traverser le palais avec des valises à roulettes sur des pavés historiques, au milieu de plusieurs centaines de personnes suivant un guide avec un petit drapeau, est une expérience frustrante que l’on peut facilement éviter avec un peu d’anticipation. Je propose systématiquement des créneaux d’arrivée en fin de matinée tôt ou en milieu d’après-midi, une fois le plus gros des groupes reparti vers d’autres sites de la ville.
Escaliers, chaleur, pas de voiture : ce que les locataires découvrent (parfois trop tard)
Julien : Quelles sont les réalités pratiques que les locataires sous-estiment le plus avant de réserver un appartement dans le palais ?Petra Grubišić : La première, sans hésiter : les escaliers. Mon appartement se trouve au deuxième étage d'un immeuble sans ascenseur — et c'est la norme absolue dans le palais, pas l'exception. Les bâtiments anciens n'ont tout simplement jamais été conçus pour ça. Les marches sont parfois étroites, en pierre usée par des siècles de passage, et irrégulières. Pour des voyageurs avec des valises lourdes, des personnes à mobilité réduite, ou des familles avec de très jeunes enfants et des poussettes, c'est un facteur à évaluer sérieusement avant de réserver.Deuxième réalité : l’absence totale d’accès véhicule. J’insiste toujours auprès de mes locataires : il faut se garer dans un parking à l’extérieur du palais — nous recommandons généralement Sukoišan, Bačvice ou un parking souterrain proche de la gare maritime — puis marcher jusqu’à l’appartement avec les bagages, parfois sur 400 à 600 mètres de ruelles pavées. Pour les voyageurs qui envisagent de louer une voiture pour explorer la Dalmatie, notre guide sur la location de voiture en Croatie explique bien pourquoi il vaut souvent mieux récupérer le véhicule après avoir profité de quelques jours dans le centre historique, plutôt qu’en arrivant directement.
Troisième réalité, très saisonnière : la chaleur. Les murs de pierre calcaire emmagasinent la chaleur toute la journée et la restituent lentement le soir — un phénomène agréable en hiver, beaucoup moins en pleine canicule de juillet-août. Tous les appartements du palais n’ont pas de climatisation dans chaque pièce, notamment les biens les moins récemment rénovés. Je recommande systématiquement de vérifier explicitement ce point avant de réserver, pas seulement de supposer que “climatisé” signifie climatisé partout.
Quatrième point, plus positif : le charme authentique. Malgré ces contraintes, la quasi-totalité de mes locataires repartent enchantés par l’expérience de dormir littéralement à l’intérieur des murs d’un monument antique, d’entendre les cloches de la cathédrale Saint-Domnius depuis leur chambre, ou de croiser des habitants qui vivent ici depuis des générations. C’est une expérience qu’aucun hôtel moderne, même en périphérie de Split, ne peut reproduire.
Où loger dans le palais si l’on veut éviter le bruit et la foule
Julien : Pour un voyageur qui veut absolument loger dans le palais mais craint le bruit et la foule, quels conseils de localisation donneriez-vous ?Petra Grubišić : Il faut d'abord comprendre que le palais n'est pas homogène. Autour du Peristyle et de la rue principale (Cardo), l'animation est maximale — bars, restaurants, musique tard le soir en été. C'est parfait pour ceux qui veulent être au centre de l'ambiance, mais difficile pour qui cherche le sommeil avant minuit. Je déconseille systématiquement ce secteur aux familles avec de jeunes enfants ou aux personnes sensibles au bruit.En revanche, les quartiers situés près de la Porte de fer, vers le nord-ouest du palais, ou près de la Porte dorée, sont nettement plus calmes tout en restant à 3-5 minutes à pied du cœur historique. C’est exactement le secteur où se trouve mon appartement. Le soir, on entend le bourdonnement lointain de l’animation, mais pas la musique directement sous les fenêtres.
Un autre critère essentiel : l’étage. Un appartement en rez-de-chaussée ou premier étage donnant sur une ruelle fréquentée subira beaucoup plus de bruit qu’un appartement en étage élevé, même dans le même immeuble. Je recommande toujours de poser la question explicitement au propriétaire — étage, orientation de la façade principale, proximité d’un bar en rez-de-chaussée.
Pour les voyageurs qui hésitent entre le palais lui-même et d’autres quartiers de Split, notre guide complet sur où dormir à Split compare le centre historique avec des options plus calmes comme Bačvice, Meje ou Žnjan, qui offrent un accès direct à la plage tout en restant proches du centre en transport.
Ce qu’il faut retenir avant de réserver dans le palais de Dioclétien
Loger dans le palais de Dioclétien, c’est accepter un compromis assumé : un cadre exceptionnel, unique au monde, contre des contraintes bien réelles — escaliers sans ascenseur, absence de véhicule, chaleur estivale, et une réglementation patrimoniale qui façonne chaque aspect de la gestion locative. Petra Grubišić le résume simplement : les locataires qui repartent le plus satisfaits sont ceux qui se renseignent en amont sur ces spécificités, plutôt que de les découvrir à leur arrivée avec des valises au pied d’un escalier de pierre vieux de dix-sept siècles. Pour préparer un séjour équilibré entre authenticité et confort, une bonne connaissance du quartier — et de ses alternatives immédiates — reste le meilleur investissement avant de réserver, tout comme se référer au guide complet des réglementations touristiques croates avant de s’engager dans une location de courte durée.
